La Dirección General de los Registros y el Notariado (DGRN) ha dictado un Instrucción ante las dudas suscitadas desde la aprobación de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, vigente desde el pasado mes de junio.
Esta ley vino a imponer obligaciones de transparencia y de conducta a los prestamistas e intermediarios de crédito o a sus representantes designados, en lo referente a la fase previa a la información y a la forma, ejecución y resolución de los contratos, estableciendo un régimen específico para los intermediarios de crédito y los prestamistas inmobiliarios.
La Instrucción da respuesta a las siguientes cuestiones:
La Ley es aplicable en los siguientes supuestos de préstamos con una persona física consumidora que actúe en concepto de prestataria, fiadora o garante:- cuando es o no residencial el destino del inmueble
- cuando tiene la finalidad de pagar todo o parte del precio de la compra
- cuando se produce la venta empresarial del inmueble con subrogación del comprador
- en caso de subrogación de deudores entre particulares, en la que concurre la entidad acreedora a prestar su consentimiento y a liberar al primitivo deudor
- en caso de cambios en las condiciones del préstamo
- en préstamos hipotecarios sujetos a derecho extranjero, cuando el bien inmueble hipotecado se encuentra en territorio español.
La Ley no es aplicable a los siguientes supuestos:- préstamo personal dirigido a realizar obras de conservación o mejora de la finca, salvo que sea para adquirir y rehabilitar una vivienda
- pacto entre particulares de venta del inmueble sin una verdadera subrogación por faltar el consentimiento del acreedor
- subrogación del prestamista, cuando el simple cambio de acreedor no modifique la posición del deudor
- operaciones de reestructuración de la deuda, salvo que incluya otras modificaciones en las condiciones del préstamo
En situaciones mixtas donde el prestatario es una persona jurídica y el avalista o hipotecante no deudor es persona física, se establece con carácter general la inaplicabilidad de la Ley a la persona jurídica, pero no al garante. Los préstamos concedidos en condiciones especiales a empleados dependen de las características del préstamo. En todo caso cuando es en aplicación del convenio colectivo del sector y así se indica en la escritura. El notario debe motivar la autorización de la escritura de préstamo. Por préstamos en moneda extranjera debe entenderse:- que el prestatario percibe los ingresos o tiene los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, en el momento de la formalización del contrato, en moneda diferente a la del préstamo
- que el prestatario es residente en otro Estado cuya moneda es diferente a la del préstamo
Es posible incluir en el contrato un importe mínimo para el reembolso anticipado del crédito.
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